سرقفلی

مالکی که بدین صورت محل استیجاری تجاری خود را به مستأجر اجاره می دهد و مستأجرى که بدین صورت محلی را جهت کسب و پیشه یا تجارت خود اجاره می کند از نظر آثار عقد اجاره، خود را تابع قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356قرار می دهند.
چرا مالكين به هنگام اجاره دادن ملک تجاری خود، 1 دریافت می کنند و به جای آن چرا ملک خود را نمی فروشند؟ و یا نه، چرا اصلا بدون اخذ سرقفلی آن را اجاره نمی دهند؟

واگذاری مورد اجاره با اخذ سرقفلی چیزی بین فروش و اجاره تلقی می گردد. یعنی نه صد درصد ملک مورد اجاره فروخته می شود و نه اجاره به معنای واقعی آن که فقط دریافت اجاره بها باشد، انجام می گیرد.

اصولا مالكینی که نمی خواهند ملک خود را عینا بفروشند و هم سرقفلی و نیز ماهانه مبلغی اجاره بها دریافت نمایند به این نوع از معامله روی می آورند و از آنجا که غالبا حق انتقال به غیر را در اجاره نامه از مستأجر سلب می کنند ؛لذا به هنگام واگذاری سرقفلی از مستأجر فعلی به مستأجر بعدی مبلغی را نیز جهت اعلام رضایت خود از او دریافت می کنند.

در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ ملکی که برای مستأجر آن دارای سرقفلی باشد، پس از انقضای مدت اجاره قابل تخلیه از سوی مالک نیست مگر تحت اوضاع و احوال خاصی، بنابراین، مالکی که از مستأجر خود سرقفلی دریافت کرده و اجاره نامه آنها تحت حکومت قانون فوق الذکر است، در واقع منافع ملک خود را برای مدت نامعلومی به نفع مستأجر از خود سلب کرده و صرفا به دریافت اجاره بها بسنده می کند.
وجه تمایزحق کسب پیشه و تجارت با سرقفلی :

اولین وجه تمایزحق کسب پیشه و تجارت با سرقفلی در این است که مالک ملک تجاری ابتدا وجهی از مستأجر بابت حق کسب پیشه و تجارت دریافت نمی کند بلکه این حق به تدریج و به تبع مالكيت منافع (اجاره) برای مستأجر متحقق می شود لیکن در سرقفلی مالک ملک سرقفلی در بدو امر مبلغی را بابت سرقفلی دریاف می نماید.

تعریف حق کسب، پیشه و تجارت : «حقی است مالی که به تبع مالکیت منافع، برای مستأجر محل کسب و پیشه و تجارت تحقق می یابد و قابلیت انتقال به غیر را – توأم با منافع عين مستأجره – دارد»

تعریف سرقفلی : «وجهی است که مالک در ابتدای اجاره و جدا از مال الاجاره، از مستأجر می گیرد تا محل خالی را به او اجاره دهد».

چرا باید حق کسب پیشه و تجارت برای مستأجر ایجاد شود؟

وقتی ملکی که قبلا دارای فعالیت تجاری نبوده و مستأجری در اثر اشتغال به کسب مناسب به آنجا شهرت تجارتی و رونق کسبی و اعتبار صنفی داده در حقیقت با این کار خود موقعیت آن ملک را از حیث اقتصادی ارتقا داده و باعث ارزش افزوده ملک گردیده است. چون این ارزش توسط مستأجر به وجود آمده لذا او مستحق حق کسب، پیشه و تجارت است. این اصطلاح برای نخستین بار در قانون روابط مالک و مستاجر مصوب ۱۳۳۹ به کار رفت و با تغییر مختصری در قانون کنونی روابط موجر و مستأجر (1356) تکرار شد. قانون گذار از کلمه ی متعارف «سرقفلی» دست برداشت و به جای آن کلمه «حق کسب یا پیشه یا تجارت» را برگزید.

در قراردادهای اجاره ای که برای مستأجر حق کسب، پیشه و تجارت شناخته شود مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 می گردد. بنابراین، پس ازانقضای مدت اجاره مالک نمی تواند تخلیه مستأجر را از مورد اجاره تقاضا نماید مگر تحت اوضاع و احوالی که در همان قانون ذکر شده است. حال آنکه على الأصول و به ویژه در اجاره نامه محل های مسکونی، پس از انقضای مدت اجاره بر اساس مقررات قانون مدنی مستأجر مکلف به تخلیه مورد اجاره است.

+ نوشته شده در شنبه چهاردهم آبان ۱۴۰۱ ساعت 16:0 توسط مرتضی خلچ  |